
¿Qué es la regla del 1%?
Mientras evalúa negocios de bienes raíces, a menudo escuchará que las personas hacen referencia a la "Regla del 1%". Esta "regla" es simplemente un término que se usa para identificar si el ingreso mensual por alquiler de una propiedad de inversión equivale al uno por ciento del precio de compra de esa misma propiedad. Por ejemplo,
Precio de compra: $119,950
Tarifa de alquiler mensual: $ 1,195
1.195 (Renta Mensual) / 119.950 (Precio de Compra) x 100 = 1% (0.996 para ser exactos)
La Regla del 1% es una herramienta de evaluación más que una regla, y se usa ampliamente como una herramienta de detección para ayudar rápidamente a los inversores a identificar cómo fluirá el efectivo de una propiedad.
Si bien vemos el valor de usar la regla del 1 % como punto de partida para evaluar una propiedad de inversión, nos preocupa usarla como punto de referencia decisivo para una inversión. Recuerde, la regla del 1% no tiene en cuenta ninguno de los otros gastos de propiedad que podrían surgir, por lo que realmente es una evaluación limitada. La compra de una propiedad para inversión requiere un análisis exhaustivo de numerosos factores y creemos que todos deben considerarse por igual.
Aquí hay algunas otras cosas a las que debe tener en cuenta al evaluar una propiedad de inversión.
1. Mantenimiento y CapX
Dado que la Regla del 1% no tiene en cuenta ninguno de los otros gastos potenciales asociados con la posesión de una propiedad de inversión, es primordial comprender la condición de la propiedad que está evaluando. Si está invirtiendo en algo que tendrá muchos problemas de mantenimiento o artículos de alto costo que deben actualizarse en un futuro cercano, estos deben tenerse en cuenta en sus devoluciones. Tener una propiedad que genera un alquiler al 1% del precio de compra significa muy poco si tendrá que reemplazar un techo, HVAC y problemas continuos de plomería, todo en los primeros años.
En Vazquez Real Estate Investment Group, nuestras propiedades llave en mano están completamente renovadas para que los inversionistas no tengan que preocuparse por estos artículos costosos, y nuestra inspección de terceros al FINAL de la renovación nos ayuda a identificar cualquier problema de mantenimiento previsible restante. podríamos haber fallado en nuestra renovación y arreglarlos. Este nivel de calidad en la renovación significa que una propiedad que se encuentre por debajo de la regla del 1% podría generar fácilmente más retornos que una inversión con menos actualizaciones.
De manera similar, los inversionistas activos que buscan propiedades que necesitan actualizaciones masivas, pero que traen más de la regla del 1%, podrían considerar que este riesgo vale la pena, ya que sus ganancias inmediatas podrían compensar el costo de las reparaciones al final. Considere una casa de $ 37,000 que necesita actualizaciones masivas, pero que actualmente está ocupada y genera $ 625 / mes de alquiler. Si bien Vazquez Real Estate Investment Group no vende propiedades como estas (nuestras casas están completamente renovadas), existen oportunidades de inversión como esta para los inversionistas que tienen los medios para aceptar una reparación superior de esa magnitud, sabiendo que ser rentable por un tiempo con su inquilino actual en el lugar. En este caso, los números muestran MUCHO POR ENCIMA de la regla del 1 %, pero eso no significa necesariamente que sea la inversión adecuada para usted.
2. Administrador de la Propiedad y Vacante
Comprender los costos asociados con la empresa de administración de propiedades y su capacidad para mantener a los inquilinos felices y en el hogar a largo plazo debe tenerse en cuenta en su evaluación de una propiedad de inversión. Cuanto más tiempo se quede un inquilino y más amable sea con su casa, menos vacantes experimentará y menos problemas de mantenimiento (con suerte) tendrá que enfrentar. No existe una ciencia perfecta aquí, pero debe comprender el proceso de investigación que tiene el administrador de la propiedad para ubicar a un inquilino en su hogar, y debe asegurarse de que el hogar en sí sea un espacio hermoso en el que un inquilino estaría orgulloso de vivir y desearía vivir. trata bien.
Una propiedad que apacigua la regla del 1% pero tiene un inquilino que no respeta la propiedad y no paga el alquiler a tiempo inhibirá los retornos de esa inversión mucho más que una propiedad que está por debajo de la regla del 1%, pero tiene una excelente administración y la apariencia de una casa que los inquilinos aman y quieren cuidar durante mucho tiempo.
3. El Mercado
Al pensar en una inversión inmobiliaria, debe considerar absolutamente el mercado donde se encuentra la casa. Eche un vistazo histórico a los valores de las propiedades, la apreciación, las tendencias de empleo y los impuestos a la propiedad para obtener una imagen de las perspectivas a largo plazo para ese mercado. Esto le dará una mejor imagen de su oportunidad que la regla del 1%.
Aquí en Kansas City, disfrutamos de los beneficios de un increíble mercado de bienes raíces con una apreciación constante e impuestos a la propiedad relativamente bajos, lo que convierte a nuestra ciudad en un gran lugar para invertir.
Conclusión
Al final, cada inversionista necesita decidir qué es importante para él y qué criterio usa para evaluar si un acuerdo es uno con el que quiere avanzar. La regla del 1% es absolutamente útil para evaluar rápidamente un trato, pero no debería ser el final de todo sobre si sigue adelante o no. Examinar más profundamente los factores descritos en esta publicación le dará una imagen más holística de una inversión y lo ayudará a tomar una decisión verdaderamente informada.
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